用語解説 【不動産所得（ふどうさんしょとく）】

「不動産所得」とは

「所得」の1種類である不動産所得とは、土地の貸付、建物の貸付、青空駐車場の貸付などの不動産の貸付による所得のことです。

不動産の貸付は、事業的規模で行われている場合であっても原則として「不動産所得」として扱われ、「事業所得」とはなりません。

「不動産所得」に該当しないケース

• 下宿など学生に部屋を貸すとともに、食事を提供している場合。→「事業所得」または「雑所得」
• 従業員寮などに従業員を寄宿させ、その賃貸料（家賃）を得る場合。→「事業所得」
• 有料駐車場の運営者が、自己の責任で他人の自動車を保管する場合。→「事業所得」または「雑所得」
• 借地権を設定する際に権利金などとして受け取る対価が土地の価額の1/2を超える場合。→「譲渡所得」
• 賃貸用マンションの譲渡→「譲渡所得」
• 家賃・敷金として受け取ったお金を預貯金として預け入れ、利息を受け取った場合。→「利子所得」

「不動産所得」の計算

不動産所得の金額＝（不動産からの）総収入金額ー必要経費

「不動産所得」をいつ計上するのか

不動産所得の収入は、賃貸借契約書などで「受取日」が定められているものについては、原則としてその「受取日」を収入のあった日とします。定められた「受取日」に家賃等が未収となってしまった場合にも、原則として賃貸借契約書などで定められている「受取日」が収入のあった日となります。（※実際に家賃を受け取った日ではありません。）

また、賃貸契約の際に受け取る権利金（敷金・礼金など）について、その権利金について返還をしない旨の定めがある場合には、その権利金は原則として預り金ではなく、賃貸契約をした年の収入金額となります。

「不動産所得」の必要経費

一般的に次のようなものが不動産所得の必要経費とみなされます。

• （賃貸している）土地・建物の「固定資産税」
• （賃貸している）建物の「修繕費」
• （賃貸している）建物の「火災保険料」（積立保険料を除く）
• （賃貸している）建物の「減価償却費」
• 賃貸不動産（土地・建物）を借入金で購入した場合の借入資金の「利子」
• 賃貸不動産（土地・建物）の取得に伴い課された「登録免許税」「不動産所得税」
• 賃貸不動産の入居者が退去した後の「室内清掃費用（貸主負担部分）」
• 生計を一にしていない親族に対する給与（労務の対価として認められる場合）
• 「青色事業専従者給与」

「不動産所得」の必要経費とならないもの

不動産の取得や譲渡について発生する費用のうち、次の2種類については「不動産所得」の必要経費とはならず、不動産の取得費や譲渡費用とされます。これらは「譲渡所得」の費用とされ、「不動産所得」の計算をする際には費用となりません。

不動産の取得費に含めて計算されるもの

• 土地のみの利用を目的として見込んだ上、土地付きの建物を取得することとなり、概ね1年以内に、建物を取り壊した場合の建物の取り壊し費用。（土地を利用するための費用として土地の取得費に含めて計算されます。）
• 土地を取得する際に支払った仲介手数料。（土地の取得費とされます）
• 建物を取得する際に支払った仲介手数料。（建物の取得費とされます）
• 初めて不動産賃貸を行う場合で、賃貸用不動産を取得するために借入を行う場合の借入金利子のうち、賃貸開始までに生じた部分。（建物の取得費とされます）

「譲渡所得」を計算する際の譲渡費用として計算されるもの

• 賃貸中の不動産を譲渡する場合に賃借人を立ち退かせるために支払った「立退き料」
• 資産（土地・建物）の譲渡をする場合に支払った「仲介手数料」

参考